부동산 등기부등본 방법 알아보기

부동산 등기부등본 

 

부동산 매매 혹은 전세 및 월세 계약을 하려고 할 때, “등기”를 꼭 확인해보아야 한다는 조언을 들어보신 적이 있으실 것입니다.

이 때의 “등기”는 등기부등본을 의미하는 말입니다.

등기부등본은 특정 부동산에의 권리 관계를 파악할 수 있게끔 기록된 법적 장부입니다.

이는 거래의 안전을 목적으로 만들어진 제도이기 때문에 반드시 권리의 당사자가 아니더라도 누구나 등기부등본을 열람할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

부동산 등기부등본 방법 알아보기

 

 

 

그런데 대체 왜 부동산 거래에 앞서 등기부등본을 확인해봐야 하는 것일까요?

 

 

 

대한민국 민법 상, 상대권이자 공시의 원칙이 적용되지 않는 채권과 달리 물권에는 공시의 원칙이 적용됩니다.

공시란 계약 체결, 파기, 사업 보고, 배당, 합병 등의 정보를 공개적으로 알리는 제도입니다.

 

민법에 따르면 물권에는 물권법정주의가 적용되기 때문에 물권의 발생, 변동은 법률에 규정된 것에 한하여 인정됩니다.

그렇기 때문에 물권의 내용과 종류는 제한적으로 존재하며, 이는 공시의 원칙과 동일한 맥락의 내용이 됩니다.

대인권이며 상대권인 채권과는 달리, 물권을 공시함으로써 물권의 소유자는 제3자에 대한 대항력을 갖추게 되며, 모든 사람들을 상대로 권리를 주장할 수 있는 대세권이자 절대권으로써의 권리를 갖출 수 있게 됩니다.

 

부동산 역시 물권의 한 종류인데요, 부동산 공시의 방법이 바로 “등기”입니다.

등기는 부동산 등기부등본에 해당 부동산과 관련된 권리의 변동 내용을 표시해 제3자에게 그 변동 사항을 공시하는 법적인 절차입니다.

부동산 소유권 이전, 소유권 변동과 같은 권리 관계 상의 변동이 있었다면 계약이 체결되고 계약 내용이 완전히 이행되었다고 하더라도 등기를 통해서만 계약의 법적 효력을 발휘시키고 모든 절차를 마무리지을 수 있게 됩니다.

그렇기에 부동산 매매 계약의 가장 마지막 단계도 등기가 됩니다.

 

 

 

그렇다면, 부동산 등기부등본의 내용은 어떻게 구성될까요?

 

 

 

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구의 3가지 영역으로 구성되어 있습니다.

표제부는 등기부등본의 가장 상단에 위치하는 항목으로, 해당 부동산에 대한 소개를 담고 있습니다.

이 영역에는 부동산의 건물번호, 소재지, 면적, 소재, 건물 및 대지 용도, 그리고 상세한 구조가 기재되며 만약 부동산의 내역에 대한 변화가 생겼다면 표제부의 기존 내용 아래로 누적하여 추가로 기록이 되어야 합니다.

 

만약 표제부에 실제 부동산과 상이한 내용이 존재한다면, 그는 법에 저촉되는 요소가 됩니다.

다음으로, 표제부의 아래에 기록되는 항목인 갑구는 부동산 소유권 관련 내용이 기재되는 영역입니다.

소유권과 같은 권리에는 우선주의가 적용되기 때문에 갑구에 기재되는 소유권 변동 사항은 접수 일자 순으로 기재되며, 따라서 가장 첫번째로 기록되는 소유권 보존 등기는 부동산의 최초 소유권자를, 가장 마지막에 기록되는 소유권 변동 등기의 접수자는 현재의 실제 소유권자를 의미하게 됩니다.

 

그렇기 때문에 부동산 매매 혹은 전월세 계약 시 계약 상대방이 부동산의 실소유주인지 확인하기 위해서는 갑구의 가장 마지막 등기 사항을 확인하면 됩니다.

 

갑구에는 소유권뿐만 아니라 “소유권 관련 사항” 또한 기재되기 때문에, 가압류, 가처분, 경매와 같은 내용 역시 이 항목에 기재되어 있습니다.

 

마지막으로, 등기부의 가장 하단에 위치하는 을구는 소유권 이외의 제한물권이 기재되는 영역입니다.

 

 

 

이 때, 여기에서 제한물권이 무엇일까요?

 

 

 

민법에서 인정하는 물권에는 총 8가지가 있습니다.

점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권이 그 내용인데요.

이 8가지를 분류하자면 가장 큰 범위로는 점유권, 본권으로의 구분이 가능합니다.

본권은 다시 물건의 사용, 수익, 처분이 가능한 소유권과 그 용어 그대로 물건에 대해 제한적인 지배와 권리가 인정되는 제한물권으로 구분됩니다.

 

제한물권에는 지상권, 지역권, 전세권의 용익물권과 유치권, 질권, 저당권의 담보물권이 해당됩니다.

따라서 을구에 기록되는 사항은 용익물권과 담보물권이라고 볼 수 있습니다.

참고로, 근저당권은 저당권에 속하기 때문에 근저당권 역시 을구에 기재됩니다.

 

저당권은 저당권자가 채무자에게서 점유의 이전 없이 채권의 담보인 부동산에 대해 선순위우선원칙에 따라 일반채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리입니다.

 

근저당권을 저당권과 동일한 내용이지만, 채권자와 채무자 간에 지속적인 거래가 존재할 때 일정 한도액까지의 담보를 설정할 수 있게끔 해주는, 불특정 채권 보전 목적의 물권이니 저당권에 포함된다고 볼 수 있는 것입니다.

 

을구에서 역시 갑구와 마찬가지로 물권 선수위 우선 원칙의 적용을 받기 때문에 을구에 기재된 그 순위 번호에 따라 부동산에 대한 권리를 순차적으로 갖게 됩니다.

 

예를 들어, 만약 을구에 순서대로 갑 저당권 금액 5억 원, 을 저당권 금액 3억 원, 병 저당권 금액 10억 원이라는 내용이 기재되어 있다면, 변제를 위해 경매로 넘어가 10억 원에 낙찰된 해당 부동산에 대하여 갑은 5억 원 전체를, 을은 3억 원 전체를, 마지막으로 권리를 갖는 병은 단 2억 원만을 변제받을 수 있게 된다는 얘기입니다.

 

그러니 부동산 계약 시에는 해당 부동산에 특정 권리를 갖고 있을 누군가가 존재하는지 살펴보기 위해 을구를 철저히 살펴보아야 합니다.

등기부등본이라는 표현과 각종 법적 용어들이 처음에는 생소하고 어렵게 느껴졌을 지라도 이 글을 통해서는 이해하고 가셨으면 좋겠습니다.

여기까지, 부동산 등기부등본에 대해 알아보았습니다.

 

 

 

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