1가구 3주택 양도소득세 과세 대상 세율 신고방법 총정리

1가구 3주택 양도소득세 알아보겠습니다.

 

최근에 부동산이 크게 오른 상황에 부동산 관련법도 자주 바뀌고 정부의 부동산 정책에 다주택자와 임대사업자의 고민이 깊어지고 있습니다. 모두가 만족하는 정책은 없다지만 여전히 혼란스러운 건 사실인 것 같습니다. 그래서 양도소득세를 알아보고자 합니다.

 

 

 

*양도소득세란?

 

개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금. 토지나 건물, 지상권, 전세권, 당첨권, 주식이나 파생상품 등을 양도하여 발생하는 이익에 대해 과세되며, 손해를 볼 경우에는 과세되지 않습니다.

 

 

 

 

 

양도소득세 과세 대상은?

 

양도소득세의 과세대상이 되는 양도의 목적물은 ① 토지 또는 건물, ② 부동산에 관한 권리, 즉 지상권·전세권 또는 등기된 부동산 임차권, 장차 부동산을 취득할 수 있는 권리(예를 들면 아파트 당첨권), ③ 상장법인의 주식등으로서 당해법인의 대주주 양도분과 장외시장 양도주식, 비상장주식, ④ 기타자산으로 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 골프장 회원권, 콘도미니엄 회원권 등 특정시설 이용권이나 회원권, 특정 주식이나 부동산 과다보유법인의 주식, ⑤ 파생상품으로 <자본시장과 금융투자업에 관한 법률> 제5조 제2항 제1호 및 제3호에 따른 장내파생상품 중 코스피200 선물·옵션, 미니코스피200 선물·옵션 등을 말합니다.

 

 

*양도소득세 신고납부는?

 

 

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고․납부를 하여야 합니다.

예를 들어 2016년 7월 5일 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고 납부기한은 2016년 9월 30일까지입니다.

양도시기는 원칙이 대금청산일입니다. 단, 예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됩니다.

 

예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%의 납부불성실가산세가 부과됩니다.

국내 주식을 양도한 경우의 소득세 신고는 주식 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하고, 다음해 5월에 확정신고를 합니다.

 

 

 

 

 

*양도소득세 확정신고는?

 

 

당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.

단 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부불성실가산세 1일 0.03% 를 추가 납부해야 합니다.

 

양도소득세 분할납부도 가능합니다. 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다. 이 때, 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우에는 1천만원을 초과하는 금액을, 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 1/2 이하의 금액을 분할 납부할 수 있습니다.

 

 

 

*1가구 1주택 소유 시 양도소득세는?

 

 

1세대가 양도할 때 2년이상 보유한 1주택를 양도하는 경우 양도소득세 비과세 요건에 해당됩니다.

그러나 해당 주택(9억 원 초과)을 양도할 때 2년 이상 보유하였다 하더라도 양도 차익이 발생하였다면 양도소득세를 비과세 받을 수 없습니다.

 

 

 

*양도소득세 세율은?

 

 

양도소득세를 부과할 때에는 일정한 양도소득세율이 존재합니다. 각 대상 항목에 따른 양도소득세율이 정해져 있고 그 항목에 맞추어서 세금을 부여하는 것이죠. 현재 2020년 양도소득세율은 2018년부터 동일하게 적용하고 있습니다.

 

기본적으로 재산의 금액에 따라 세율이 다르게 나뉘는데 1,200만 원 이하의 경우 세율이 6%로 적용이 되고 누진공제액은 없습니다. 하지만 1,200만 원부터 4,600만 원 이하의 경우 세율이 15% 적용되지만 108만 원이 누진 공제가 됩니다. 이후 매매차익이 점차 올라가면 세율도 조금씩 올라가고 누진 공세도 조금씩 올라가게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

*1가구 2주택 소유 시 양도소득세는?

 

 

새로운 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하게 되면 기존 주택에 대해 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.

 

 

 

*1가구 3주택 소유 시 양도소득세는?

 

 

만약 특례주택(상속,혼인, 동거봉양, 합가주택 등)이 아닌 일반주택을 3채 보유하게 되면 3채 중 먼저 양도하는 주택에는 양도소득세를 내야 하고, 그 다음에 양도하는 주택에는 일시적 2주택 요건을 충족하게 되면 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

*양도소득세 신고방법은?

 

 

양도소득세 신고방법은 크게 2가지로 나눌 수 있습니다.

가장 먼저 방문 및 서면 신고입니다.

이 경우에는 양도자 주소지의 관할 세무서에 방문하여 신청하는 것입니다.

반드시 양도자의 주민등록상 주소의 관할 세무서에 방문해야 하며 아까 말씀드린 서류들을 준비하시어 방문하시면 됩니다.

 

 

 

*양도소득세 신고할 시 구비서류는?

 

 

가장 필수적인 서류는 양도소득금액 계산명세서, 양도소득 과세표준 신고 및 자진납부 계산서, 취득가액 및 필요경비 계산 상세 명세서, 양도소득세 및 지방소득세 납부서가 있습니다.

그 외에 매입이나 매도에 대한 계약서와 각종 증빙자료 등을 준비하여 신고하며 됩니다.

양도소득세는 해당 기간 내에 제대로 신청하지 않을 경우 가산세가 부과되니 기간 내에 필요 서류를 잘 준비하여 놓치지 않고 신고하는 것이 중요합니다.

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